投資用不動産の検討から購入までの4か月間と3つのプロセス

このきっかけは忘れたのですが･･･Amazonギフトに釣られたり時間があったこともあり、不動産セミナーに参加したと思います。

区分マンション投資について、重点的に説明を受けていたと思いますね。

振り返るとこういうセミナーを何個も行ってもう少し知見を深めたほうがいいと思いました。

不動産投資はやはり入口（購入時）でかなり勝敗が決まってきますので、できるだけ知識を増やしておき、リスクの対応シミュレーションが十分にできることが望ましいです･･･！

不動産投資を進めようと思って情報を集めていると、出会う確率が多いのではないでしょうか？

GA Technology（以下、GA）さんに提案を受けました！

まずは会社の紹介と不動産投資を行うメリット（主に資産形成って考えていますか？）といったトーンの説明でした。

本社が六本木グラウンドタワー40Fということでとても眺めのいいところでした！

初回は会社紹介と不動産投資のメリットを説明されましたね。

会社紹介で1時間、不動産投資のメリットで1時間程度だったでしょうか。。

もし時間が無い人はその旨伝えて、時間配分を調整してもらったほうがよいかもしれません！

営業の方は少しゴリゴリ系です笑

ただ、説明はわかりやすく、資料も丁寧に作っている印象です。

サンプルの物件を提示し、収支シミュレーションを使いながら説明してくれます。

せっかく営業するのであれば、もう少し見栄えの良い物件を見せても良いのでは？と思いましたが何か理由があるんですかね、、

最後に続きの説明をしたいという要望を受けて、次回面会の日時を決めて終了。

売り手の成約率は次回面会を取り付けるのと付けないのとで雲泥の差があるみたいなのでそこにも熱が入ってました。

2回目の説明では主にリスクの説明です。

初回で使った物件の収支シミュレーションに対し、リスク分を差し引いて説明を行います。

例えば、以下のような項目です。
　・空室リスク
　・家賃下落リスク
　・設備交換費用
　・修繕費上昇

ここに金利上昇リスクを入れてないのは気になりましたねー。

ちなみに都内中古区分マンションを基本的に扱うそうなので、空室や家賃下落による収支の悪化はそこまで見込んでいません。

設備交換費用はかなり見てくれていましたね。

最後に具体的な物件を後程紹介するとのことで、面会は終わりました。

PAさんとは知人を通しての紹介で面会することになりました。

場所は自分の職場近くのジョナサンでした。

GAさんとのギャップが面白かったです（笑）

PAさんは上場企業でいわゆる大手ですね。

そのためか、営業スタイルもどこか横綱相撲的な･･･「無理に購入しなくてもいいですよ。ただ、買ってもいいと思います。」といった口調でした笑

営業の方は紹介ということもあり、会社の紹介や不動産投資とは？といった基礎情報は割愛し、自分の生活状況を聞き、投資すべきかといった相談相手に徹していました。

最後に参考物件情報としていくつか区分マンションの資料を紹介し終了です。

PA社はどちらかというと自社の新築物件がメイン商材のようですが、自分の要望に合わせて中古を提案してくれました。

ここらでGA社とPA社の提案資料も出そろってきたので、比較検討資料を作って自分でもシミュレーションをしてみたりしました。

ちなみに、この時点での自分の印象は以下です。

• GA社
  • 提案説明は好み。
  • 顧客の状況理解度が少し弱く、提案物件もびびっとこない。
    
• PA社
  • 安心感はあり。
  • ただ営業トークは好みではなく、提案物件もびびっとこない。

ここら辺から怒涛の提案ラッシュです（疲れた）笑

実は消費税の増税が10月からだったので、9月の契約（もっというと9月1週目に決裁）が必要ということから、自分もあせっていました。

また、紹介物件が増えては消えていくので、スピーディーな判断が必要でした。（作戦なんですかねえ）

合計4回各社と面会したのですが、先方の窓口ではなく、ほとんど自分の会社や家の近くのカフェで状況確認や追加情報の確認をしていました。

不動産営業･･･大変ですね！

具体的にはこんな動きをしていました。

• GA社の提案物件をPA社に評価してもらう。
  • 周辺家賃相場やリスクを指摘してもらい、GA社への交渉材料にする。
  • 都心でもよりニーズの高い物件を再提案依頼したりしました。
    
• PA社の提案物件をGA社に評価してもらう。
  • リスク評価の足りない点をみてもらい、PA社に収支シミュレーションの見直しを依頼したりしました。

他には金利低減のために提携金融機関の交渉を行ったりしましたかね。

物件価格自体の交渉をもう少しすればよかったが、交渉前に購入する人が結構いそうですね。。

PAさんは1週間の仮押さえができるため依頼をしました。

仮押さえした後、購入しなくても違約金等は払わなくてよいので、検討期間をそれなりに取ることができます。

また、物件の視察もしてみました。

特段変な場所ではなく、管理もしっかりされている様子でした！

いよいよ契約手続きです！

まず、契約にあたっての注意事項説明があります。

これがとても長いので説明を聞くだけで一苦労です。

その後、売買契約書や金消契約等の書面準備を行いました。

ちなみに以下を用意しましたね。

火災保険の申込を行いました。

正直素人なのであまり語れないのですが、保険も大きなリスクヘッジなのでちゃんと理解しておきたいですね。。

ローン申し込みにあたっての注意事項説明と書面の記載説明があります。

電話でしてくれるもんなんですね。

無事、契約が完了しました！

とても濃い4カ月だったことを今でも覚えています･･･！