投資用不動産の検討から購入までの4か月間と3つのプロセス

コラム

どーも!タカナビです。

サラリーマンで不動産投資を始められる方は区分マンションから始められる方が多いのではないでしょうか!?

自己資金は極端な話0円でも始められますが、借入金は1千万以上するのが一般的です。

そのため、始めるのに躊躇される方も多いのではないでしょうか?

そこで自分が購入したときのプロセスやその都度考えていたことをご紹介し、少しでも検討されている方にとって、購入の不安が軽減できるよう参考になればと思います!

不動産投資ってそもそも何?という方は以下のリンクを見ていただければと思います!

不動産投資を知る

不動産投資という存在自体は社会人になってから聞くことがあったのですが、実際にセミナーに行き始めたりしたのが、2019年6月あたりです。

不動産投資を知るまでの経緯
  • 2019年6月
    不動産投資セミナー参加

    このきっかけは忘れたのですが・・・Amazonギフトに釣られたり時間があったこともあり、不動産セミナーに参加したと思います。

    区分マンション投資について、重点的に説明を受けていたと思いますね。

    振り返るとこういうセミナーを何個も行ってもう少し知見を深めたほうがいいと思いました。

    不動産投資はやはり入口(購入時)でかなり勝敗が決まってきますので、できるだけ知識を増やしておき、リスクの対応シミュレーションが十分にできることが望ましいです・・・!

  • 2019年7月
    GA Technology社による提案1回目

    不動産投資を進めようと思って情報を集めていると、出会う確率が多いのではないでしょうか?

    GA Technology(以下、GA)さんに提案を受けました!

    まずは会社の紹介と不動産投資を行うメリット(主に資産形成って考えていますか?)といったトーンの説明でした。

    本社が六本木グラウンドタワー40Fということでとても眺めのいいところでした!

    初回は会社紹介と不動産投資のメリットを説明されましたね。

    会社紹介で1時間、不動産投資のメリットで1時間程度だったでしょうか。。

    もし時間が無い人はその旨伝えて、時間配分を調整してもらったほうがよいかもしれません!

    営業の方は少しゴリゴリ系です笑

    ただ、説明はわかりやすく、資料も丁寧に作っている印象です。

    サンプルの物件を提示し、収支シミュレーションを使いながら説明してくれます。

    せっかく営業するのであれば、もう少し見栄えの良い物件を見せても良いのでは?と思いましたが何か理由があるんですかね、、

    最後に続きの説明をしたいという要望を受けて、次回面会の日時を決めて終了。

    売り手の成約率は次回面会を取り付けるのと付けないのとで雲泥の差があるみたいなのでそこにも熱が入ってました。

  • 2019年8月1週
    GA社による提案2回目

    2回目の説明では主にリスクの説明です。

    初回で使った物件の収支シミュレーションに対し、リスク分を差し引いて説明を行います。

    例えば、以下のような項目です。
     ・空室リスク
     ・家賃下落リスク
     ・設備交換費用
     ・修繕費上昇

    ここに金利上昇リスクを入れてないのは気になりましたねー。

    ちなみに都内中古区分マンションを基本的に扱うそうなので、空室や家賃下落による収支の悪化はそこまで見込んでいません。

    設備交換費用はかなり見てくれていましたね。

    最後に具体的な物件を後程紹介するとのことで、面会は終わりました。

不動産のおおよその考え方は理解したと思い、本格検討に移りました。

区分マンションの購入を本格的に検討

この時点で不動産投資自体は初めても良いかなと思っていたので、比較検討をしたいなと思いました。

そこでプロパティエージェント(以下、PA)さんに提案依頼をさせていただくことになり、面会をしました。

本格検討の経緯
  • 2019年8月2週
    プロパティエージェント社による提案1回目

    PAさんとは知人を通しての紹介で面会することになりました。

    場所は自分の職場近くのジョナサンでした。

    GAさんとのギャップが面白かったです(笑)

    PAさんは上場企業でいわゆる大手ですね。

    そのためか、営業スタイルもどこか横綱相撲的な・・・「無理に購入しなくてもいいですよ。ただ、買ってもいいと思います。」といった口調でした笑

    営業の方は紹介ということもあり、会社の紹介や不動産投資とは?といった基礎情報は割愛し、自分の生活状況を聞き、投資すべきかといった相談相手に徹していました。

    最後に参考物件情報としていくつか区分マンションの資料を紹介し終了です。

    PA社はどちらかというと自社の新築物件がメイン商材のようですが、自分の要望に合わせて中古を提案してくれました。

    ここらでGA社とPA社の提案資料も出そろってきたので、比較検討資料を作って自分でもシミュレーションをしてみたりしました。

    ちなみに、この時点での自分の印象は以下です。

    • GA社
      • 提案説明は好み。
      • 顧客の状況理解度が少し弱く、提案物件もびびっとこない。
    • PA社
      • 安心感はあり。
      • ただ営業トークは好みではなく、提案物件もびびっとこない。
  • 2019年8月3週
    GA社3,4回目、PA社2,3回目 提案・ヒアリング

    ここら辺から怒涛の提案ラッシュです(疲れた)笑

    実は消費税の増税が10月からだったので、9月の契約(もっというと9月1週目に決裁)が必要ということから、自分もあせっていました。

    また、紹介物件が増えては消えていくので、スピーディーな判断が必要でした。(作戦なんですかねえ)

    合計4回各社と面会したのですが、先方の窓口ではなく、ほとんど自分の会社や家の近くのカフェで状況確認や追加情報の確認をしていました。

    不動産営業・・・大変ですね!

    具体的にはこんな動きをしていました。

    • GA社の提案物件をPA社に評価してもらう。
      • 周辺家賃相場やリスクを指摘してもらい、GA社への交渉材料にする。
      • 都心でもよりニーズの高い物件を再提案依頼したりしました。
    • PA社の提案物件をGA社に評価してもらう。
      • リスク評価の足りない点をみてもらい、PA社に収支シミュレーションの見直しを依頼したりしました。

    他には金利低減のために提携金融機関の交渉を行ったりしましたかね。

    物件価格自体の交渉をもう少しすればよかったが、交渉前に購入する人が結構いそうですね。。

対面のやり取りだけを書いていますが、LINEやメール・電話といったあらゆる手段でコンタクトも取っています。

短期間で購入を考えてしまうとこうした事態に陥ってしまうので、本当にいいのがあったというときに購入するというスタンスが取れるといいですね。。
(冷静な判断にもつながりますし!)

購入を決断する

いよいよ不動産購入の決断をする場面です!

自分の印象は以下のように変化していっています。

  • GA社
    • 提案説明は好み。
    • 少し押し売り感が強く、不自然なほどに紹介物件がすぐ別で成約してしまう。
    • おそらく売買価格で利益を積み、運用費が薄利。
  • PA社
    • 質問の回答もスピーディで安心感あり。
    • 少しスタイルは気になるが、物件も一番良さそうと思った。
    • おそらく売買価格も運用費もぼちぼちとっている。

どちらも上場企業であることから顧客の利益がイマイチなのはしょうがないのでしょう。

投資ではなく、現金資産ではなく別の形で資産を持つ(かつ手出しが少ない)、という意味で良いかなと思い決断しました。

購入を決断する
  • 2019年8月4週
    PA社に物件の仮押さえを依頼・物件視察

    PAさんは1週間の仮押さえができるため依頼をしました。

    仮押さえした後、購入しなくても違約金等は払わなくてよいので、検討期間をそれなりに取ることができます。

    また、物件の視察もしてみました。

    特段変な場所ではなく、管理もしっかりされている様子でした!

  • 2019年9月1週
    契約手続き

    いよいよ契約手続きです!

    まず、契約にあたっての注意事項説明があります。

    これがとても長いので説明を聞くだけで一苦労です。

    その後、売買契約書や金消契約等の書面準備を行いました。

    ちなみに以下を用意しましたね。

    契約時準備した物
    • 源泉徴収3年分
    • 実印
    • 保険証
    • 運転免許証
    • 印鑑証明書
    • 課税証明書

  • 2019年9月2週
    火災保険申込

    火災保険の申込を行いました。

    正直素人なのであまり語れないのですが、保険も大きなリスクヘッジなのでちゃんと理解しておきたいですね。。

  • 2019年9月3週
    金融機関とローンに関する書面の確認

    ローン申し込みにあたっての注意事項説明と書面の記載説明があります。

    電話でしてくれるもんなんですね。

  • 2019年9月4週
    契約完了

    無事、契約が完了しました!

    とても濃い4カ月だったことを今でも覚えています・・・!

終わりに

いかがだったでしょうか?

慎重に検討したほうが良い反面、かなり物件は流動的であったりするため決断するまでのスピードは速くしなければなりません。

慣れている方は物件情報をみた瞬間必要なシミュレーションを計算し、一日目で物件視察して決めてしまうものだそうです。

そのため、知識を増やすことと数多くシミュレーションをするということが、重要なポイントになりそうですね!

今回の記事をみていただき、営業の方との接点も参考にしていただければ幸いです!

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