- 不動産投資は購入時が最も重要な局面です！！よく理解してから購入をしましょう！！
- リスクが高いイメージがありますが、株式投資よりリスクが少ないというのが個人的な印象です。
- その代わりリターンが少ないこととリターンの回収が長期になります。
- 投資というより事業経営のような感覚を持つことができます。
どーも！タカナビです。
投資というと、株式取引や投資信託あたりがメジャーな選択肢になるかと思いますが、その他メジャーな商品として、不動産投資があります。
実際に自分も不動産投資を2019年から始めてみたので、個人的に何が良かったかをお伝えしたいと思います！
良いなと思った点は「安定資産 × 経営者視点を少し持てる」です！
不動産投資という存在を聞いたことはあるけど、よく分かっていない。なんか怪しい。という方が多いかと思いますので、ぜひ本記事をみて情報収集いただければと思います！
- 不動産投資って何？まずは何者か知ってみたいという方
- 不動産購入を迷っているが一歩踏み出せないという方
- 不動産購入の最後の決め手はなにか知りたいという方
本題に入る前に、実際に投資をしてみて個人的にお伝えしたいことが3つあります。
株式取引とは違った難しさやおもしろさがあるのが、不動産投資ですので興味ある方は勉強だけでもしてみると面白いかもしれません！
不動産投資の概要
不動産投資ですと、REITやソーシャルレンディングといった不動産関連の金融商品も含まれますが、今回取り上げるのは、実際の不動産を購入し賃貸経営するものです。
とてもシンプルにお話すると不動産を購入して、貸し出しする際の利益（インカムゲイン）と資産価値があがり、売却したときの利益（キャピタルゲイン）の二つの機会で儲けを出します。
一口に賃貸経営といっても、
- 住居用の賃貸
- テナント用の賃貸
- ホテル用の賃貸
- 駐車場/コインランドリーの賃貸 etc
といった用途によって様々な運用が考えられます。
モノを仕入れて、付加価値をつけて貸付することで収益を得ているのです･･･！
まず概要としてお伝えしたいのは、不動産投資は株や投資信託のような投資というよりは、事業を運営する経営的な側面のほうが強い！ということをお伝えさせてください。
(そのため、その道のプロの方がたくさんかかわるのでだまされるケースも多く、取返しのつかない損をされる方もいるようです。。。)
ちなみに、今回自分が購入した不動産は1ルームマンションの一室ですので、居住用にあたります！
実際に購入した流れも以下の記事にまとめましたので、ぜひご覧いただき、リアルな流れをご体感ください！
居住用の不動産も投資のタイプが複数あります。
- 区分マンション・アパート
- マンション・アパート一棟
- 戸建て
- 海外不動産(法制度が変わり取りずらい選択肢に･･･)
他にも以下のような要素を考慮にいれることが一般的です。
- 土地の場所（首都圏/主要都市/地方？）
- 築年数/構造（耐用年数？）
- 再開発の有無
- サブリース有無 etc
大変だな、、と思う方もいるかと思いますが、個人的には事業運営する演習になるのと単純に知識が増えるのでおもしろいと思っています。
また、この事業を成すためには個人の力では限界があります。
そのため、その道のプロがたくさんいて、その人たちの力を借りて成り立たせているのです！
※一般的なマンション経営のステークホルダーです
- 貸主
- 自分です。
- 自分です。
- 借主
- 自身の不動産を貸す相手です。
- 個人や企業があたります。
- 不動産会社
- 一番付き合う機会が多いと思います。
- 購入する不動産の提案をしてくれたり、購入した不動産の集金代行、客付け（借り手を見つけること）、売却時の手続きといろいろやってくれます。
- 管理会社
- マンションは修繕が必要になってきますのでそれらを計画立てながら管理してくれます。
- マンションは修繕が必要になってきますのでそれらを計画立てながら管理してくれます。
- 金融機関
- 不動産は数千万単位の購入になることが多いですので、融資を受ける方が多いです。
- その融資をしてくれるのが金融機関です。
- 賃貸販売
- 関わりは薄いですが･･･不動産会社経由で借りてを探してくれます。
- （ア〇マンとか笑）
このほかにも場合によっては、税理士・保険会社(火災・地震)等、その道のプロにいろいろと委託をして運営していきます！
不動産投資をお勧めしたい点
不動産投資を実際にしてみて個人的に思うメリットを書いていきます。
ちなみに営業の方に会うとこんな感じのこと言われます笑
- 低リスク低リターン投資
- 老後の資産形成
- インフレ対策
- 生命保険の変わり
- 税金対策
間違ってはいないと思いますが、落とし穴もあるかなと思います。
ただ、自分は特にここに注目した点は、インフレ対策・保険・節税ですね。
※これもよくよく考えると少し疑問に残ります笑。
やはり一番は事業運営ができるという点かもしれません！！
インフレ対策
現在、日本では政府と日銀が力を合わせて、日本の物価を上昇させるための施策を打っています。
物価が上昇すると･･･
企業が儲かります → 社員の給料があがります → 購買意欲があがり消費します
→ 需給のバランスを取るため物価があがります → さらに企業が儲かる
こんなスパイラルを回すことが日本全体の景気を良くしようとしているのです！
(実際にはまだ実を結んでいないですが。。)
みなさんの身の回りのモノも値上がりしていませんか？飲み物とか食べ物とか･･･
さて、物価が上昇すると今まで買えてたものが、そのままお金のまま持っておくと購入できなくなってしまいます（円安になります）。
なので、現金だけを持つというのはあまりよくはないのです。
そこで、比較的資産として安定性を持つ、不動産を持つことがリスクヘッジに繋がります！
ただ、何事もバランスで不動産として資産をすべて持つ、株だけで資産をすべて持つといったことをするとその保有資産価値が一気に目減りする可能性もあるので気を付けないといけません！
保険としてのメリット
持家を持たれている方はご存じかと思いますが、不動産で融資を受ける際、団体信用生命保険に加入することが一般的です。
これは万が一借入者が死亡した場合、借入金の返済をなくしてくれる保険です。
保険商品にお金をかけるより、生命保険部分はこの制度を利用して保険料を節約することができます！
ただ、条件の確認と保険内容によって融資の適用金利が異なるので、そちらにも注意が必要になります。
節税としてのメリット
賃貸経営をしていくと、運営に必要な経費がいろいろと掛かってきます。
- 集金代行費
- 管理費
- 各種税金
- 借入金利
- 減価償却費
収入に対しこれら経費と、金融機関から借り入れた融資金額を差し引いて収益としていきます。
サラリーマンは額面の収入に対して、所得税や住民税が課税されてしまいますよね。
不動産の場合は、上記のような経費を除いた利益部分に対し、課税がされるため節税の効果が生まれます。
特に減価償却費のような原簿上の経費などは実際にでていく経費ではないので、節税メリットを感じれる部分だと思います。
また、この経営が赤字となった場合は赤字部分をサラリーマンとしての収入と合算し所得税・住民税が適用されます。
そのため、確定申告を行うことで、税金の還付を受けることができます。
これらが節税としてのメリットになります。
減価償却費をいかに大きくするかという観点から、木造築古の住宅や海外不動産が注目されていますが、海外不動産に関しては2019年から法制度が変わったため恩恵を受けられなくなっています。
不動産投資をしていて不安な点
不動産投資をしているとリスクもたくさんあります。投資と呼ばれるものはすべてそうですが･･･
よく言われるのは以下でしょうか。
- 高値掴み（相場感が把握できていない）
- 資産価値の低下
- 金利の上昇
- 設備故障
- 空室の発生
- 災害 etc
個人的に不安に思う要素は、高値掴みと金利の上昇です。
どうしてもその道のプロでないと建物の資産価値を理解することが難しく、
よく”カモ”にされます。。
正直初めて購入してみた区分マンションですが、その後不動産の勉強をしていくと、
購入価格が高かったなと感じています。
さらに不安なのが金利上昇です。
メリットでお伝えした、物価上昇ですが、物価が上昇するためには企業活動を活発にさせる必要があります。
そのため、異次元の低金利施策で日銀は融資時の金利をマイナスにまで落とし込んでいます。
各金融機関はそれに伴い、リーマンショック前で5%近くもあった金利設定を今では1%切った形で融資しているのです。
今は黒字経営であっても金利上昇により赤字経営に転落。
売却しようにも資産価値が予想よりとても下落していた場合、策が打てないといった事態もおきかねません！
ただ、今回の購入は投資による利益を追求したものではなく、メリットにあげているような、インフレ対策/保険といったようなディフェンシブな目的にしています。
今後資産形成をさらにする場合は、より適切な売買ができるよう勉強をしているという状況です！
ちなみに楽観的プランは本当に物価が上昇することで、金利を下げる必要がなくなり、金利があがるのは10年はかかるのでは？と考えています。
(日本経済にあまり期待していない･･･笑)
なので、10年後にある程度返済ができていて、マンション価格が目減りしていないタイミングで売却することで資産が増えることを目論んでいます！
逆にその10年後に現金率が増えていれば、
金利が高くなる → 不動産購入できる人が限られる → 購入しやすいように不動産価格が抑えられる → 安値で不動産を購入する
といった展開を考えています。
終わりに
不動産の概要とメリデメについてお伝えしてみましたが、いかがだったでしょうか？
不動産って怪しい･･･確かに間違っていないと思います！
損するポイントも多いのでよく仕組みを理解し、検討してから始めてみましょう！
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